[Felipe Negreti] – “Usucapião como Maneira de Regularizar a Propriedade do Imóvel Rural” 5b6z4l

FELIPE NEGRETI DE PAULA FERREIRA
Advogado – OAB/SP nº 429.299
Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela FDRP/USP.
Pós-Graduado em Direito da Família e Sucessões pelo CERS.

PÁDUA FARIA ADVOGADOS
Site: www.paduafariaadvogados.com.br

Os produtores rurais tomam uma série de cuidados para desenvolver suas atividades a fim de torná-las viáveis e lucrativas. Porém, não raro, a propriedade em que elas são executadas não está devidamente registrada em nome de quem se julga como dono, por possuir problemas documentais que impedem o registro das informações na matrícula (escritura pública de compra e venda, de partilha ou de inventário), ocasionando importante insegurança na continuidade das atividades, além de comprometer o direito de usar, gozar e dispor do imóvel. Uma possível solução para isso é utilizar a usucapião para adquirir a propriedade, registrando em nome de quem exerce a posse e se considera dono da propriedade rural, a partir de sentença judicial.

Aquele que exerce atividades do campo possui diversas preocupações constantes no dia a dia de seu cultivo, que vão desde os cuidados com o plantio, qualidade do solo, da pastagem e da vacinação de animais, até variações dos fenômenos climáticos, preços dos fertilizantes e da cotação da plantação ou dos animais, assim como a necessária geração de caixa suficiente para honrar com os financiamentos rurais contraídos.

Não bastassem essas sérias obrigações, outras questões trazem a eles angustias e noites mal dormidas. É o caso da regularidade de seu registro como dono da propriedade do imóvel rural onde exercem todas as suas atividades econômicas e despendem significativo capital e tempo.

Isso porque é comum encontrar imóveis rurais os quais seus proprietários faleceram e foram transmitidos para os sucessores, que, em algumas situações, também já faleceram, e não tiveram seus inventários abertos, deixando de regularizar a propriedade em nome de quem de fato exerce sua posse e tem o direito de se registrar como devido proprietário.
Outra situação comum é a sucessão de cessões dos direitos aquisitivos sobre o imóvel (diga-se: contrato particular, ou, como mais conhecido, contrato “de gaveta”), ando por diversos indivíduos, que podem causar ao último desta cadeia a falta de documentação suficiente para requerer a lavratura da escritura de compra e venda ou algo que viabilize a ação de adjudicação do imóvel, exigências para averbar a compra e venda na matrícula do imóvel.

O imbróglio ainda piora quando as situações acima mencionadas ocorrem no mesmo caso, ou seja, ocorrem diversas vendas por contratos particulares e os indivíduos envolvidos, incluindo o que possuía o registro na matrícula, falecem e não efetuam o inventário, causando um verdadeiro embaraço complexo no registro do imóvel.
Adquirir os direitos de um imóvel ou recebê-lo por sucessão e não tomar as providências para registrar as ocorrências em sua matrícula pode causar inúmeros problemas e prejuízos. Dentre esses estão: desvalorização da terra por problemas na transferência e comprovação da titularidade (diminuição da liquidez), diminuição de o a determinadas linhas de crédito (pois, as instituições financeiras tendem a dar créditos mais vantajosos quando existentes mais garantias, como o imóvel), limitação dos modos de se defender contra invasores (ação reivindicatória), etc.

Esses problemas têm origem na previsão do Código Civil brasileiro, que em seu art. 1.245, §1º, deixa claro a máxima “quem não registra não é dono.” No mesmo sentido, o art. 1.227 dispõe que só se adquire o direito real sobre o imóvel com o registro no Cartório de Registro de Imóveis do título aquisitivo, qual seja: a escritura pública de compra e venda, conforme art. 108 do mesmo diploma.

Nas situações complexas alhures mencionadas, a usucapião pode ser a solução, visto que este instituto é um modo de aquisição originária da propriedade, ou seja, independentemente da existência ou inexistência de registros ocorridos anteriormente, inclusive da realização de inventários e compras e vendas, devendo-se comprovar, dentre outras coisas, a posse exercida por determinado período de tempo, previsto em lei.

Neste contexto, existem inúmeros tipos de usucapião, contudo, para imóveis rurais nas situações aqui abordadas, se costuma utilizar o artigo 1.238 do Código Civil, conhecida como usucapião extraordinária.

Esta costuma ser a mais aplicada e mais “simples”, por não exigir de quem pleiteia o justo título e boa-fé na posse exercida.

Nesta modalidade é necessário o exercício da posse mansa e pacífica (sem oposição do proprietário), como se dono fosse (animus domini), pelo período ininterrupto de 15 (quinze) anos e, caso no imóvel estabeleça sua moradia habitual, ou nele realize obras ou serviços de caráter produtivo, o período se reduz para 10 (dez) anos.
Sobre o lapso temporal, é permitida a somatória do período que outras pessoas exerceram a posse de igual maneira (mansa e pacífica). Assim, caso haja diversas e sucessivas cessões de direito aquisitivo sobre o imóvel, os períodos em que elas ocorreram se somam com a posse atual do último cessionário.

Cabe mencionar que deve haver a capacidade de usucapir da parte, assim como a do bem de ser usucapido, ao o que os bens públicos não estão sujeitos à usucapião (art. 191, parágrafo único, CF).

Por fim, necessária se faz a identificação do imóvel, devendo o bem, objeto da lide, ser certo, determinado, individualizado e pormenorizadamente descrito. Para isso se utiliza de profissionais habilitados para execução de plantas, memoriais descritivos, georreferenciamento, agrimensor, etc., que poderão, com precisão, delimitar a propriedade rural, produzindo os documentos suficientes para a ação judicial.

Conclui-se existir diversas obrigações e cuidados a cargo do produtor rural, estando inclusa a regularização do registro de propriedade na matrícula do imóvel, a fim de garantir a segurança na execução de suas atividades, ampliar a linha de crédito, as defesas da propriedade contra terceiros, além de tornar o imóvel mais líquido para venda, valorizando-o, ao o que a documentação estará completa e em seu nome, atraindo mais compradores.