MARINA PEDIGONI MAURO ARAÚJO OAB/SP 325.912 Graduada e Mestre em Direito pela Universidade Estadual Paulista Júlio de Mesquita Filho (UNESP). Cursando MBA em Gestão de Pessoas pelo Instituto de Pesquisas e Educação Continuada em Economia e Gestão de Empresas, da Escola Superior de Agricultura Luiz de Queiroz – Universidade de São Paulo (PECEGE – USP/ESALQ). Advogada no Pádua Faria Advogados.
MARIA LAURA CAETANO MATOS OAB/SP 466.737 Graduada em Direito pela Faculdade de Direito de Franca. Pós-graduanda em Direito e Processo do Trabalho pela Faculdade de Direito de Ribeirão Preto – FDRP/USP. Advogada no Pádua Faria Advogados
O comodato rural é prática extremamente comum entre proprietários de imóveis rurais, sendo que seu conceito consiste em, basicamente, uma parte – o comodante –, entregar a outra – o comodatário –, a título gratuito e por tempo determinado ou não, sua propriedade rural, devendo o comodatário entregar o bem nas mesmas condições em que foi recebido. A frequência da celebração do instituto se dá, principalmente, pela necessidade legal de cumprimento da função social da propriedade.
Com isto, surge a importância da formalização do referido contrato, que, embora possa ser celebrado verbalmente, recomenda-se veementemente que que seja realizado na forma escrita, delineando todas as peculiaridades do caso concreto, para que haja a devida segurança a ambas as partes. É indispensável, por exemplo, que sejam estipuladas cláusulas a respeito do tempo de uso do imóvel, sobre eventuais benfeitorias realizadas pelo comodatário e sobre a responsabilidade pelo pagamento dos tributos do imóvel.
O comodato rural pode ser realizado por mera conveniência entre as partes, sendo que a sua celebração, por si só, não exige retribuição do comodatário pelo uso do imóvel, mas gera, inevitavelmente, obrigações entre as partes.
É possível que o comodante ceda o imóvel ao comodatário para que este simplesmente realize a manutenção da propriedade, sendo perfeitamente possível que este a utilize para exercício de atividade agropecuária para sustento de sua família, por exemplo.
Outra situação que é muito comum no âmbito das propriedades rurais é a permissão, pelo empregador, para que o empregado resida no local de trabalho, caracterizando o comodato destas casas de moradia. Nestes casos, é recomendável também a elaboração de contrato escrito, descrevendo as regras que o funcionário deverá seguir para utilizar o imóvel. Este contrato será um instrumento complementar ao contrato de trabalho, restringindo a duração do comodato à vigência do vínculo de emprego. Outras normas de convivência podem ser incluídas, como a permissão ou não para receber visitas em determinados dias e horários, quais pessoas podem residir com o empregado, quais são as condições de manutenção e de desocupação do imóvel, resguardando o comodante de eventuais problemas futuros.
Como se pode observar, ceder um imóvel em comodato por meio de um contrato meramente verbal não traz a segurança suficiente para resguardar as partes, principalmente o proprietário, ou comodante. Apesar de ser juridicamente aceito, o comodato verbal não permite a comprovação posterior do que foi efetivamente combinado, levando a uma situação de riscos e instabilidade, principalmente em caso de processo judicial. Esta é a mesma razão pela qual não se recomenda a utilização de contratos genéricos ou modelos prontos. Apenas um contrato bem redigido e personalizado quanto às particularidades de cada caso permitirá a comprovação do objeto do comodato, as obrigações de cada uma das partes, a existência de prazos, as hipóteses de rescisão, dentre outros pontos, facilitando a solução de eventuais disputas, inclusive perante o Judiciário.
Portanto, um dos pontos de atenção que deve ser observado pelo proprietário rural é o empréstimo gratuito de sua propriedade, seja para terceiros, seja para funcionários como caseiros, lavradores, serviços gerais, dentre outros. Esta utilização do imóvel, conhecida juridicamente como comodato, possui proteção legal, pelo que a existência de um contrato escrito, elaborado por profissional especializado, de forma personalizada às necessidades de cada caso, traz enorme segurança para as partes envolvidas. Ao deixar claras as responsabilidades de uso, manutenção e benfeitorias, serão prevenidas questões como dificuldade de desocupação e ressarcimento por eventuais danos, profissionalizando os negócios do empresário rural.
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